El contrato de arras sujetas a financiación en Cataluña queda regulado en su Código Civil. Como ya hemos explicado anteriormente, el contrato de arras sucede cuando existe un precontrato o acuerdo previo a la formalización del contrato de compraventa entre el comprador y vendedor. En él, ambas partes garantizan la compraventa de una propiedad, y el comprador entrega una cantidad de dinero a modo de señal, pudiendo además establecer el resto de condiciones de la misma.
Arras sujetas a financiación
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En este caso, un contrato de arras sujeto a financiación consiste en un contrato de arras tradicional pero con una particularidad, en él se prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, y de todas las supuestas situaciones derivadas de ello.
Los contratos de arras sujetas a financiación en territorio catalán quedan recogidos legalmente dentro del libro VI en el artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña.
Art. 621-49 del Código Civil de Catalunya
Como hemos mencionado anteriormente el Art. 621-49 establece:
- Que se haya previsto la financiación de terceros en el pacto de arras o en el contrato de compraventa.
- Se debe designar previamente la entidad o entidades a las que se solicitará la financiación.
- Es obligatorio fijar un plazo para la formalización de la compraventa. Dicho plazo actuará como fecha límite para acreditar la falta de financiación.
- El comprador debe justificar documentalmente la negativa. Convendrá precisar qué tipo de documento y con qué contenido serán suficientes para que el notario pueda entregar el depósito.
- Que no haya negligencia por parte del comprador. Según el artículo 621-49,1 el comprador ha de justificar documentalmente en plazo la negativa. Pero, esta justificación no es suficiente porque no acredita que la negativa se deba a negligencia del comprador. Por tanto, se debe determinar exactamente en el momento de aceptar el depósito qué tipo de prueba se estima suficiente para acreditar la diligencia del comprador.
- Que no haya pacto en contrario.
- Si llegado el plazo no se ha acreditado la negativa de la entidad o entidades designadas a conceder la financiación, el comprador que no pague el precio perderá las arras penitenciales.
Desistimiento del comprador
El Código Civil de Cataluña regula que si el comprador no puede conseguir la financiación necesaria para la compra acordada, podrá desistir del contrato sin perder las cantidades entregadas.
En cuanto al desistimiento del contrato por parte del comprador, el Art. 621-49 establece que este hecho obliga al vendedor a la devolución de la cuantía que le habría sido pagada. Y además, si procede, de las arras penitenciales.
Para que este desistimiento sea posible existen dos requisitos básicos:
- Que en el documento de arras conste que la parte compradora espera financiarse por una entidad de crédito.
- El comprador tiene la obligación de justificar la negativa de la entidad a la concesión de la financiación, y demostrar que esta negativa no ha sido causada por una negligencia suya.
