El contrato de arras sucede cuando existe un acuerdo privado previo a la formalización del contrato de compraventa entre el comprador y vendedor. En él, las partes se comprometen a efectuar la compraventa de una propiedad, y el comprador entrega una cantidad de dinero a modo de señal, pudiendo además establecer el resto de condiciones de la misma.
El contrato de arras, a pesar de ser un precontrato, tiene una importancia vital ya que en él se recogen las condiciones para la futura operación.
A través del contrato de arras, el vendedor se compromete a vender el bien siguiendo las condiciones pactadas, y el comprador se reserva el derecho sobre la compra a cambio de pagar una señal (pago previo de una determinada cantidad del precio total del bien a la venta).
Este tipo de contrato queda recogido legalmente en el Código Civil.
Requisitos e información básica
Contenidos
En un contrato de arras se debe incluir obligatoriamente:
- Firma del vendedor y del comprador.
- Precio total final de la compraventa y método de pago.
- Cantidad de dinero pagada en señal. Esta cantidad se descontará del precio final.
- Datos personales de cada una de las partes de la compraventa.
- Identificación y descripción del objeto del contrato.
- Establecer y especificar el tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
- Reparto de los posibles gastos de la compraventa.
- Si se diera el caso, compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
Tipos de contrato de arras
Cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas, por lo que es necesario diferenciarlos y el elegir el más adecuado según su finalidad. El Tribunal Supremo reconoce 3 tipos de contrato de arras:
Arras confirmatorias
El objetivo de este tipo de arras es confirmar el compromiso de ambas partes con la compraventa.
Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total, como garantía de cumplimiento.
En caso de incumplimiento de alguna de las partes, no se podrá rescindir unilateralmente el contrato, sino que se aplicarán las reglas generales de incumplimiento de obligaciones recogidas en el Artículo 1124 del Código Civil.
Si se diera el caso de incumplimiento de alguna de las partes, la otra estará autorizada a exigir el cumplimiento de la misma o solicitar la resolución del contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
Arras penitenciales
Si el que rescinde el contrato es la parte compradora, perderá la cantidad entregada en concepto de arras; si en cambio, quien rescinde el contrato es la parte vendedora, deberá devolver a la parte compradora el doble del importe entregado por aquella en concepto de arras.
Sólo será aplicable cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del Artículo 1.454 del Código Civil.
Arras penales
Las arras penales son garantía del cumplimiento del contrato. Esto, se debe a que el incumplimiento supondrá la pérdida total y parcial de las arras para el comprador, y para el vendedor la devolución del bien más la cantidad que se acuerde en el contrato.
Es imprescindible que se especifique en el contrato el tipo de arras en el cual se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.
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