El concepto de plusvalía hace referencia a un impuesto local directo y de carácter potestativo que se aplica sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
La plusvalía se aplica al incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando se produce transmisión de la propiedad, ya sea por donación, herencia o compraventa. Es decir, podemos definir la plusvalía como el incremento del valor de un bien por distintas causas que los propietarios no pueden controlar o incluir en las mismas.
Debemos saber que el gravamen surge por la transmisión de los terrenos, exista edificación o no en los mismos. Por ello, cuando se trata de la trasmisión de una vivienda, lo que se grava es la trasmisión del terreno sobre el que está construida y no la edificación en sí.
¿Qué es la plusvalía de herencias?
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La plusvalía de herencias es el impuesto que tienen que pagar las personas herederas de algún bien inmueble situado en suelo urbano.
El pago que tiene que realizar un heredero por este impuesto va a depender del tiempo que haya pasado entre que el fallecido adquirió el piso, local o casa; del momento en el que pasa a formar parte del patrimonio de sus herederos; y del valor del terreno.
Además, hay que tener en cuenta que el tiempo máximo computable es de 20 años. Una vez transcurridas dos décadas, la plusvalía se mantiene sea cual sea el momento posterior de transmisión, pudiendo variar únicamente en función del valor del terreno.
¿Cuándo se paga la plusvalía?
Las situaciones en las que se debe pagar la plusvalía municipal son la venta de un inmueble, por un legado o por una herencia. El abono de la misma debe realizarse en unos plazos prefijados.
Estos plazos van enlazados a la fecha en la que tiene lugar la transmisión del terreno. Además, cada plazo depende del motivo por el que el inmueble se traspasa:
- Venta de inmueble o donación: en el caso de la donación o venta, el plazo es de 30 días hábiles desde la de venta o donación.
- Herencia: en el caso de que sea por herencia, el plazo para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento. Estos son prorrogables hasta un año.
¿Quién es el responsable de pagar este impuesto?
Como hemos expuesto anteriormente, existen tres casos en los hay que pagar este impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Por lo que, en cada uno de los casos, es una persona diferente la que tiene que abonar la cuantía.
- Herencia: en el caso de las herencias, la persona responsable de asumir este impuesto es aquella que hereda.
- Donaciones: en las donaciones, el responsable de pagar este impuesto es la persona que lleva a cabo la donación.
- Venta: en el caso de la venta de vivienda o local, la persona responsable de asumir la cuantía es quien vende el terreno.
¿Cómo se calcula?
El cálculo de la base imponible de este impuesto depende de cada ayuntamiento. Asimismo, este nunca puede superar el 30% de las plusvalías generadas en un plazo máximo de 20 años.
Los elementos más destacados para poder calcular este tributo son los siguientes:
- Valor catastral del terreno en el momento del devengo: este impuesto solo se aplicará cuando haya una plusvalía, es decir, un incremento de valor del terreno durante los años de tenencia del inmueble.
- Tipo impositivo: este factor depende de lo aprobado por el ayuntamiento en cuestión.
- Porcentaje anual establecido por el ayuntamiento: este porcentaje será distinto según el número de años en los que se haya estado en posesión del inmueble, y deberá ser fijado por el ayuntamiento en la ordenanza municipal. No obstante, no podrá rebasar los límites fijados por la ley.
Diferencia entre plusvalía municipal y plusvalía en el IRPF
Aunque son dos conceptos aparentemente similares, no debemos confundir la plusvalía municipal con la plusvalía en el IRPF. Por un lado, la plusvalía municipal grava el incremento de valor que ha experimentado un terreno sobre el que se sustenta la vivienda a transmitir, durante el tiempo en que ha estado en manos de sus dueños. Por otra parte, la plusvalía en el IRPF grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta de un inmueble. Así pues, estamos ante dos impuestos distintos para los que existe un organismo recaudador y cálculos diferentes.
Mientras que, en la plusvalía del IRPF, el organismo recaudador es la Agencia Tributaria, la plusvalía municipal es un tributo que depende de cada ayuntamiento, siendo el tipo impositivo máximo aplicable del 30%.
El cálculo de ambos tributos es también distinto. Para calcular la plusvalía en el IRPF, hay que restar al valor por el cual se transmite la vivienda el valor por el cual fue adquirida en su día.
Hay que tener en cuenta que al valor de adquisición también se le restan los gastos y tributos de la compraventa que deben asumir los vendedores. Además del valor de compra, también se deben restar las amortizaciones (en el caso de que las hubiera) y sumar las inversiones, mejoras y gastos de compraventa asumidos en su día como compradores.
